Правовое заключение по следующим вопросам: 1. Кому согласно договору № FV/ДКП-12 купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого строения(дачи) принадлежат коммуникации, а именно – по обеспечению поселения газом, водой (в т. ч. скважины), электроэнергией? 2. Имеет ли право ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» продать право владения, пользования и распоряжения указанными коммуникациями третьему лицу без согласия и уведомления Вас как собственника земельного участка и расположенного на нём жилого строения(дачи)? 3. Обязаны ли Вы выкупать указанные коммуникации у ОАО «МОСДАЧТРЕСТ»? 4. Можете ли Вы самостоятельно заключать договора с поставщиками электроэнергии, воды и газа без согласия и уведомления ОАО «МОСДАЧТРЕСТ»? 5. Имеете ли Вы право самостоятельно нанять управляющую компанию для обслуживания дорог без уведомления и согласия ОАО «МОСДАЧТРЕСТ»? 6. Имеет ли право ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» прекратить подачу газа, воды и электроэнергии в случае задолженности по оплате с нашей стороны? 7. ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» осуществляет поставку электроэнергии в поселение через комбинат. Имеют ли они на это право? Что можно предпринять в случае их незаконных действий? По указанным вопросам было проведено следующее исследование. 1. Кому принадлежат коммуникации? Согласно Договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого строения(дачи) № FV/ДКП-12, в собственность Покупателя передаётся земельный участок с указанными адресом, характеристиками, кадастровым номером и т.д., а также расположенное на указанном земельном участке 2-х этажное жилое строение с кухонным, сантехническим и иным оборудованием. П.10 Договора предусматривает, что настоящий Договор содержит весь объём соглашений между сторонами, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в любой форме до заключения Договора. Ни Договором ни Приложениями к нему не предусмотрена передача коммуникаций инфраструктуры в Вашу собственность. Приложением 5 к указанному Договору приведён перечень и технические характеристики элементов инфраструктуры дачного посёлка. Однако указанный перечень предоставлен для сведения о состоянии инфраструктуры и не подразумевает собой передачу указанных элементов в Вашу собственность(например, административного здания). Указанные элементы инфраструктуры, согласно предоставленному Вами Договору остаются в собственности ОАО «МОСДАЧТРЕСТ». Для предоставления Вам дополнительных сведений необходима информация либо какие-либо документы, регулирующие нюансы застройки данного дачного поселка. Если междомовые коммуникации коттеджного поселка принадлежат управляющей компании, то вопросы управления такими системами будут решают органы местного самоуправления. Могут коммуникации находиться и в собственности застройщика. Критично то, за счёт чьих средств они построены. Может быть и то, что разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» на свои средства. Тогда, соответственно, данные системы принадлежат им на праве собственности. 2.Может ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» продать третьим лицам коммуникации без согласия и уведомления Вас как собственника? Поскольку наиболее вероятно, что собственником коммуникаций является ОАО “МОСДАЧТРЕСТ»: согласно ч.1 ст.209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. согласно ч.2 ст.209 ГК РФ Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Таким образом ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» может распорядиться принадлежащими, на праве собственности коммуникациями по своему усмотрению. Соответственно, если коммуникации не принадлежат ОАО «МОСДАЧТРЕСТ», то и продать их тоже они не могут. 3. Обязаны ли Вы выкупать коммуникации? Согласно Договору, свои обязательства по оплате земельного участка и расположенного на нём строения Вы выполнили, выплатив оговоренную денежную сумму. Иных обязательств ни Закон ни Договор на Вас не накладывает. Вы имеете право выкупить коммуникации при согласии собственника. Если ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» захотят продать коммуникации, то созданное Вами ДНТ, на основании ч.2 ст.4 ФЗ № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», имеет право выкупить их как имущество общего пользования. Деятельность ДНТ регулируется ГК РФ, Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях". 4. Может ли ДНТ самостоятельно заключить договор с поставщиками электроэнергии, воды и газа без согласия и уведомления ОАО «МОСДАЧТРЕСТ»? Поскольку ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» является собственником коммуникаций, то он же и заключает договор с поставщиками как собственник. ДНТ не имеет права самостоятельно распоряжаться не принадлежащей ему собственностью. Таким образом, ДНТ может заключить договор в данной ситуации лишь с ОАО «МОСДАЧТРЕСТ». При выкупе коммуникаций ДНТ становится собственником и имеет право заключать договора с поставщиками. 5. Имеете ли Вы право самостоятельно нанять управляющую компанию по обслуживанию дорог? Может ли ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» перекрыть дороги самовольно? Поскольку предположительно ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» является собственником коммуникаций (в т.ч.) и дорог, они вправе ограничивать движение по ним за неуплату. Однако, если указанная дорога является единственной дорогой к поселению, то на основании ч.1 ст.274 ГК РФ, это является Сервитутом. Согласно ч. 1 ст. 274 ГК РФ, «собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Таким образом, при перекрытии ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» дороги, ДНТ от имени собственников вправе обратиться в суд о признании права сервитута. 5.Может ли ДНТ нанять управляющую компанию. Поскольку все коммуникации принадлежат ОАО «МОСДАЧТРЕСТ», то сменить управляющую компанию также может лишь ОАО «МОСДАЧТРЕСТ». 6. Может ли ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» в одностороннем порядке повысить плату за содержание и ремонт Мест общего пользования коттеджного посёлка? Согласно п. 7.1.2. Договора на оказание услуг № FV-01-12, фиксированный размер платы за содержание и ремонт Мест общего пользования коттеджного посёлка определён и составляет 6 000 (шесть тысяч) рублей, включая НДС ежемесячно. П. 7.2. Договора предусматривает возможность изменения стоимости указанных услуг по требованию одной из сторон, но лишь в случаях изменения реально складывающихся цен на коммунальные услуги и Мест общего пользования. Таким образом, Договором определены рамки, в пределах которых может изменяться стоимость данных услуг. Согласно п. 7.2 Вы также имеете право требовать снижения стоимости услуг при общем падении цен на них либо при необоснованном завышении их стоимости со стороны ОАО «МОСДАЧТРЕСТ». Под «общим падением цен» подразумеваются ставки и тарифы, установленные субъектом РФ, в котором находится поселение. В случае необоснованного завышения цен ДНТ от имени всех собственником вправе потребовать снижения цен до пределов, установленных в субъекте РФ. В случае отказа Вы имеете право обратиться в суд, решением которого будут чётко установленные тарифы. 7. Могут ли отключить поставку воды, электроэнергии и газа за неуплату. Вопросы отключения электроэнергии за неуплату урегулированы Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530 "Об утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики" В соответствии с п. 178 данного Постановления в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения гражданами-потребителями своих обязательств по договорам энергоснабжения (договорам купли-продажи электрической энергии) ограничение режима потребления осуществляется в следующем порядке: а) при наличии технической возможности применяются меры по частичному ограничению режима потребления. Не менее чем за 15 дней до предполагаемого введения такого ограничения гражданин-потребитель должен быть уведомлен о частичном ограничении режима потребления, вводимом в случае непогашения (неоплаты) образовавшейся задолженности по оплате электрической энергии в определенный в уведомлении срок; б) при возникновении задолженности по оплате электрической энергии гражданином-потребителем за 3 расчетных периода гарантирующий поставщик (энергосбытовая организация) направляет ему уведомление о полном ограничении режима потребления в случае неоплаты образовавшейся задолженности до истечения очередного срока платежа с указанием дня, начиная с 0 часа которого гражданин-потребитель должен осуществить полное ограничение режима потребления. Если потребитель не осуществляет полное ограничение самостоятельно, сетевая организация осуществляет ограничение со своего питающего центра. Гражданин-потребитель должен получить уведомление не позднее, чем за 15 дней до предполагаемой даты полного ограничения режима потребления; в) если задолженность не погашена (не оплачена) в указанный в уведомлении срок, соответствующая организация вправе ввести полное ограничение режима потребления. В соответствии с п. 79-80 Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" Исполнитель (юридическое лицо, оказывающее услуги) вправе без предварительного уведомления потребителя приостановить предоставление коммунальных услуг в случае: а) возникновения или угрозы возникновения аварийных ситуаций на оборудовании или сетях; б) возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций. При этом Исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае: а) неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения; б) проведения планово-предупредительного ремонта и работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и др. Таким образом, отключение воды и газа управляющей компанией правомерно, если у потребителя образовалась соответствующая задолженность по оплате коммунальных услуг. Таким образом, ограничения, установленные в договоре на оказание услуг, правомерны. 8. ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» осуществляет поставку электроэнергии в поселение через комбинат. Имеют ли они на это право? Что можно предпринять в случае их незаконных действий? Согласно Договору на оказание услуг, ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» обязуется обеспечивать посёление электроэнергией, водой и газом. Однако указанный договор не предусматривает обязанности управляющей компании осуществлять коммунальные услуги напрямую. Законодательством РФ также не предусмотрена обязательная поставка газа, воды и электроэнергии напрямую от поставщика. Более того, указанные поставки могу быть от частных организаций (например, имеющих свой генератор либо скважину). ДНТ от имени собственников жилья имеет право подать запрос о предоставлении информации о нюансах коммунального обеспечения поселения, а также предоставления информации о принадлежности коммуникаций ОАО «МОСДАЧТРЕСТ» и соглашении последнего с комбинатом. При наличии указанной информации появится возможность рассмотреть указанные вопросы подробнее и, в зависимости от её содержания, сделать иные выводы. С уважением, Московский Юридический Центр Исп: Кулаков Р. В. тел: 683-40-42